不動産投資の始め方と始める前に知っておきたい基礎知識

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不動産投資とは

マイナス金利政策の導入やNISA制度の開始などの影響もあり、投資を始めてみようと考える人が増えているようです。投資は大きく分けると、金融資産への投資と不動産への投資があります。金融資産は株式や債券、投資信託などに投資します。不動産投資は、土地や建物に投資をすることになります。しかし、不動産を購入するだけであれば投資とは呼べません。不動産投資は、手に入れた不動産を貸し付けることによって賃貸収入や地代収入を得ることが目的の投資です。もちろん、不動産投資の目的には、安く買った不動産を高値で売却してキャピタルゲインを得ることも目的に含まれますが、近年は、貸付けによる収入を得ることを主な目的とする不動産投資が主流だといわれています。

不動産投資には駐車場経営や賃貸ビル経営などが含まれますが、個人が投資を行う場合の代表的な不動産投資は賃貸アパート経営です。賃貸アパート経営においては、家賃収入や礼金収入から、管理会社への支払いや修繕費の負担、建物の減価償却費、支払利息などの必要経費を引いたものが賃貸利益になります。また、借入金でアパート建設などを行う場合は、家賃収入などから借入金の返済をする必要があります。不動産投資は、株式などの金融資産投資とは違った特徴がありますので、不動産投資は、基礎的なことを理解した上でスタートすることが大切です。

不動産投資のメリット

不動産投資にはさまざまなメリットがあります。そのうち代表的な3つのメリットについてお伝えします。まず1つ目のメリットは、継続的に安定した現金収入が得られるようになる点です。賃貸アパート経営などの不動産投資においては、契約期間が比較的長いため、家賃収入が長期間にわたって継続して入ってくることが期待できます。老後世代の人であれば年金収入のプラスアルファとして、現役会社員であれば副収入として収入が得られるメリットがあります。また、家賃相場は、急激に変動することはほとんどないため、安定した家賃収入が得られる点もメリットといえます。

2つ目のメリットは、借入金を利用することでレバレッジをかけて利益率を高めることができる点です。不動産投資の場合、投資金額が比較的大きくなるため借入金を利用することが多くなりますが、借入金の支払利息の負担よりも投資することによる収入増加額が大きければ、自己投資額に対する利益率が向上します。これは、少ない資金で大きな利益を得られるため「てこの原理」を表すレバレッジ効果と呼ばれています。不動産投資は、このレバレッジ効果が得やすいことが特徴でありメリットです。

さらに、収入や利益とは別の視点でのメリットもあります。3つ目のメリットは、少ない手間で賃貸経営ができる点です。不動産投資は、不労所得と呼ばれることがありますが、手間がまったくかからないわけではありません。入居者募集や契約、家賃回収そして建物の修繕対応などやるべきことは多いです。しかし、こういった業務を不動産管理会社に委託することで、ほとんどの業務について自分でやる必要はなくなります。委託するためコストはかかりますが、物件を増やしても投資家の手間が増えない点は魅力的なメリットといえます。

不動産投資のデメリットとリスク

不動産投資にはメリットだけでなくデメリットもあります。デメリットをしっかり理解した上で、メリットを最大化しデメリットを最小限に抑えるのが投資の基本です。不動産投資のデメリットは主に4つあります。1つ目は空室リスク、2つ目は金利リスク、そして3つ目は流動性リスク、4つ目は価格変動リスクです。

特に1つ目のリスクは、不動産投資特有のリスクですのでしっかりと理解しておく必要があります。空室リスクとは、アパートの入居者が退去したあと、新しい入居者がなかなか見つからず空室になってしまうことをいいます。空室になると、当然家賃が入ってきません。その結果、収入金額が減少してしまいます。長期間空室が続いたり、複数の部屋が空室になってしまったりする事態が発生すると、借入金の返済ができなくなり投資を継続できなくなるリスクがあります。空室リスクを避けるためには、賃貸需要が見込める地域の物件を選び、入居者を見つける能力が高い賃貸不動産仲介会社との付き合いを深めておくなどの対策が必要です。

2つ目のデメリットは、金利リスクです。金利リスクは借入金を活用している場合に関係します。変動金利でローンを借りている場合などは、金利が上昇してしまうと支払利息負担が増すことになります。その結果、賃貸利益が当初計画よりも減少してしまうリスクがあります。3つ目は流動性リスクです。流動性リスクとは、換金したいときにすぐに換金できないリスクのことです。投資対象は不動産ですので、いざ売りたいときには時間がかかる可能性があります。最後の4つ目のリスクは、価格変動リスクです。物件を売却する場合に、取得時よりも安い価格でしか売却できないと売却損がでる可能性があるのが価格変動リスクです。

不動産投資の成功のためには情報収集がカギ!

不動産投資を始めるときはもちろん、投資を継続し成功するためにも情報収集は大切です。まずは、不動産投資に関する書籍を読み込むことをおすすめします。何冊か読むことによって、大まかな不動産投資のポイントが理解できるようになります。ただし、書籍を読んだだけでは十分なノウハウを得ることは難しいです。さまざまなことを経験するのが良いですが、その間に失敗してしまう可能性があります。

そこで大切になってくるのが、不動産投資に成功している人が主催するセミナーに参加して情報を収集することです。空室リスクの少ない物件選びのポイントや資金繰りを含めた賃貸経営のノウハウなどを学ぶことができるはずです。できれば、自分が投資しようとしている地域に詳しい情報が得られるセミナーに参加することをおすすめします。入居者のライフスタイルの変化など世の中のトレンドに関する情報収集も欠かせません。

素敵な不動産投資会社とパートナーを組もう!

不動産投資を成功させる近道は、優秀な不動産投資会社を見つけることです。不動産投資会社は、さまざまなノウハウを持っています。例えば、営業エリア内の物件情報や家賃相場、どんなタイプの入居者の需要が多いのかなどについて詳しいはずです。しかし、会社によってそのレベルは千差万別です。

優秀な不動産会社とパートナーシップを築くことができれば、物件選びも有利に進められますし、入居者探しが上手い仲介会社や評判がよい管理会社の紹介を受けることができます。投資家自身のノウハウには限界がありますので、よきブレーンを獲得するためにも不動産投資会社選びには注意を払う必要があります。不動産投資会社選びの方法としては、一括資料請求サービスなどを活用することもおすすめです。

不動産投資を始める際の基本の流れと失敗をしないための心得!

不動産投資を始めるにあたっては、投資の流れを知っておくことも重要です。大きな流れとしては、まず予算決めをし、その後その予算に合った物件選びをします。さらに、選んだ物件について現地確認を行い、買付け提出をします。売買契約が締結でき物件が自分のものになったら、入居者の募集を行い、賃貸契約をした上で賃貸開始となります。予算決めの段階では、ぎりぎりの予算ではなく余裕を持った予算にすることがポイントです。物件選びについては、対象地域の賃貸需要をよく見極めた上で焦らずに決めることが大切です。また、必ず現地確認を行いトラブルに発展する要素がないかどうか見極めてから買付け申し込みをする必要があります。

不動産投資初心者は、まずは失敗を避けるようにする必要があります。最初の投資で失敗してしまうと、自己資金を失い投資を継続できなくなってしまいます。初心者がやってしまいがちな失敗としては、予算に余裕がない状態で賃貸経営を始めてしまい資金繰りが行き詰まること、入居者の価値観を無視して投資家自身の価値観で投資物件を決めてしまい空室ばかりになってしまうこと、修繕積立金の未払いの有無を確認せずに物件を購入し、その負担で赤字になってしまうことなどがあげられます。最初は、不動産投資会社のノウハウを上手く活用することと、コストがかかっても賃貸管理会社に家賃回収や修繕対応などの管理を委託して、投資家自身の負担を減らすことが不動産投資を成功させるための心得です。

投資の始め方としては、最初は1つの物件に投資をして賃貸経営のノウハウを十分吸収した上で、段階を踏んで複数の物件に手を広げていくことをおすすえします。
※参考:『初心者がはじめる資産運用の種類 9種の特徴とリスクや 失敗しないための方法

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